（文/張志峰 編輯/馬媛媛）夏至時分，上海新房市場溫度正如天氣一樣，迅速回升。
中原地產統計數據顯示，上海上周（6月13日~19日）新建商品住宅成交面積21.76萬平方米，環比增加34.03%，整體成交量已恢復至正常水平。
而隨著上海46個新建商品住房項目、共計超過1.3萬套房源集中入市，如徐涇板塊的蟠龍天地、江浦路的仁恒海上源、新江灣城的中企云萃江灣等部分熱門網紅盤認籌率均在400%以上，入圍積分高者超過80分，再次引發人們對于“社保巨子”“打新潮”的討論。
上海中原地產資深分析師盧文曦向觀察者網表示，新房市場迅速回溫主要與傳統交易大戶浦東與松江的率先放開供給有關，兩地分別成交3.72萬平方米和3.19萬平方米；另外，市中心虹口區上周爆量成交4.59萬平方米。
不過盧文曦亦指出，如青浦、嘉定等區域受供應不均等因素影響，成交量分別不足1000平方米和5000平方米，上海樓市總體復蘇言之尚早。
網紅盤引來“社保巨子”
日前，上海網上房地產發布2022年第二批次46個上市新建商品住房項目，約149.7萬平方米，合計房源數達13151套，分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、崇明、臨港15個區域，其中不少樓盤已在認籌中。
值得注意的是，此次不僅供應量超過上一批次和研究機構預期，多數項目還將入圍比放寬，以促進交易達成。
即便如此，由于吸引了大量“社保巨子”打新，部分網紅樓盤依舊將外地戶籍與新上海人拒之門外。
如被納入大虹橋概念的蟠龍天地，此次供應741套房源，卻引發超過3000組購房者認籌，認購率超400%。
在虹橋區域某互聯網企業工作的一鳴（化名），準備用父母的名額去打新蟠龍天地。
作為本地人，一鳴父母沒有過買房和貸款記錄，有203個月社保，計算下來有80.3分。原以為這個分數已經很高，
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但在打新蟠龍天地的人群里，
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卻連入圍門檻都摸不到。
據銷售人員透露，82分以上才有可能入圍蟠龍天地。換言之，認籌的基本都是滿分選手。
在第二批新盤中，像一鳴這樣高分且有700多萬現金的選手，其實還有不少其他選擇。
但他表示，如果陪跑蟠龍天地失敗，就準備等第三批新房。
至于原因，有房企人士向觀察者網指出，
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拋開工作原因和板塊本身熱度不談，主要還是一二手房價嚴重的倒掛現象。如蟠龍天地本次開盤價約6.87萬元/平方米，次新房掛牌價卻已經輕松突破9萬元/平方米，即100平的房子買到立刻凈賺200余萬元。
無獨有偶，此次一同入市的仁恒海上源、中企云萃江灣等樓盤也與之類似，受到新房限價政策影響，一二手房價倒掛嚴重，由此引發購房者追捧，認籌率均超過400%；單價均超過12萬元的招商虹璽和天匯世紀璽認籌率也分別達到343%和185%。
數據來源：網易房產
此外，受到整體悲觀的樓市大環境影響，財務健康的國資房企與少部分民企所開發樓盤成為更多購房者的首選；相反，規模較小的民營房企所開發樓盤，由于本身爆雷與爛尾風險較大，認籌與銷售情況并不理想。
例如位于奉賢臨港藍灣，由民營房企大名城開發的大名城映園二期，本次推出740套房源僅有不足200人認籌，認籌率僅26%，成為目前墊底的存在。
而即便由上海本土國資開發建設的上實海上灣與特發學府里，也由于板塊熱度不佳等因素，認籌率分別為34%和44%，位列倒數第二、三位。
改善市場打響復蘇第一槍
值得一提的是，
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疫情后首先在新房市場發力的并非剛需，
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而是改善房，特別是豪宅市場。
網易房產統計數據顯示，截至目前，認籌率排名前5的新房中，4個單價超過9萬元/平方米。
從供應情況來看，改善房占比亦明顯提高。
在46個入市項目中，備案均價在6萬元/平方米以上的項目有18個，占比39.13%；其中有8個項目均價超過10萬元/平方米，占比17.39%，分別位于靜安區、虹口區、黃浦區、徐匯區、楊浦區、普陀區。其中，備案均價最高的項目是位于普陀區的錦繡里項目，為143000元/平方米。
外環內項目的數量和占比有明顯提升，本批次中共有23個項目，占比提高至50%，而2月份發布的第一批次集中供應房源中，外環內項目供應僅9個。
成交情況亦是如此。
中原地產數據顯示，上周成交前十榜單中，沒有1個剛需產品出現，3-6萬元/平方米的首次改善產品僅有2個，并且排名還處于倒數位置。相反，單價10萬元以上產品罕見地占到6個。
基于高價位項目成交表現突出，上周新房成交均價大幅上揚，達到85033元/平方米，環比上漲34.81%。
克而瑞統計數據同樣表明，6月1日~20日，上海新房成交面積超過1萬平方米的15個樓盤中，單價超過10萬元的豪宅項目就有招商外灘璽、融創建發蘇河望、仁恒海上源、招商云璽、瑞虹新城、新弘北外灘等6個。
易居研究院根據目前成交數據預測，上海6月份新房成交量環比增速將高達684%，位居全國第一，且遙遙領先于第二位西寧的198%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向觀察者網分析稱，上海樓市成交量暴增，
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很大程度上由于此前長達3個月的疫情影響下，不少新房交易順延所致，并不代表樓市熱度已經全面恢復。相反，上海樓市仍受到行業整體大環境影響，距離去年同期，甚至疫情前都有不少差距，更多的新盤認籌情況不佳，亦為觸發積分，存量去化問題仍然不小。
其次，嚴躍進認為，上海等熱點城市對于新房的需求量并未有明顯減少，而后疫情時代，越來越多的購房者更加注重居住品質，改善需求由此大增。從目前成交情況來看，改善房在新房市場的良好表現或將逐步帶動樓市整體復蘇。
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責任編輯：李昂
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